Kommuner oppgitt over «kirkefondet»: Grådige og lite samarbeidsvillige

Vårt Land fortalte lørdagen historien om at kirke og kommune på Hvaler hadde opplevd samarbeidet med den mektige grunneieren Opplysningsvesenets fond som vanskelig.

Ifølge KS, som er kommunesektorens organisasjon og utviklingspartner, sitter mange lokalsamfunn med lignende erfaringer. Kommunedirektører som Vårt Land har snakket med, forteller om et kulturkræsj som oppstår når de møter advokatene i fondets forvaltningsorgan i forhandlinger.

– Dette er blitt en skamplett. Nå må Stortinget ta fatt i saken, mener kommunedirektør i Aurskog-Høland Inger Hegna.

OVFs kommunikasjonsdirektør Judy V. Hafredal svarer at fondet stadig jobber med forretningskultur, men hun sier at også kommunene har forventinger som fondet ikke kan innfri.

Det virker ikke som de helt ser på oss som en samtalepartner, men mer som et instrument for å tjene penger.

—  Inger Hegna, kommunedirektør

[ – Fondet opptrer som råkapitalister ]

– Grådige

Hegna sier Aurskog-Høland tidvis har hatt mye kontakt med fondet, fordi OVF eier eiendommer som kommunen har hatt behov for å erverve eller utvikle:

– Det har vært steile holdninger – sikkert fra begges side – men vi har opplevd at fondet er blitt til en kommersiell eiendomsforvalter, med lite annet formål enn å få mest mulig ut av hver kvadratmeter de eier. Vi som kommuner blir satt i sjakk matt.

Ole John Østenstad som er kommunedirektør i Sunnfjord, sier dette om fondet:

– Vi synes det er nesten umulig å samarbeide med dem. De er grådige og lite løsningsorienterte.

– Hva legger du i det?

– Vi har vært i forhandlinger om kjøp av arealer, som vi endte med å måtte legge vekk, fordi vilkårene de presenterte var helt urimelige. De står for et profittjag, som jeg reagerer på. En ting er hvordan vi opplever dette fra kommunens side, men privatpersoner har lignende opplevelser. Det synes jeg er uverdig. Jeg hadde forventet noe annet.

– Hvorfor det?

– De er jo en stor aktør, og egentlig en offentlig aktør.

Vil ha ny instruks

I lørdagens Vårt Land avviste OVFs direktør påstanden om at fondet opptrådte som råkapitalister og ikke tok samfunnshensyn. Han sa fondet var opptatt av «gode kundeopplevelser», og viste til en KS-rapport som sa at fondet ikke misbruker markedsmakt.

– Rapporten er flatterende for OVF, sa Meyer.

Den samme rapporten, utført av Menon Economics i 2018, bruker imidlertid KS til til å underbygge at OVFs festeavtaler blir til hindrer for samfunnsutvikling lokalt.

Når en ny lov om OVF nå er oppe til politisk behandling, skriver KS i sitt høringssvar at fondet, på grunn av sitt juridiske rammeverk, «er styrt etter avkastning og ikke tar bredere samfunnsmessige hensyn».

Nå ber de Stortinget endre fondets instruks.

[ OVFs direktør: – Vi har sterkt fokus på kundeopplevelser ]

– Uvillige til å selge

Menon-rapporten er en juridisk og samfunnøkonomisk vurdering, men omfatter også en undersøkelse om kommunenes syn på samarbeidet med fondet. 217 kommuner svarte, hvorav 131 har festekontrakter.

74 prosent sa de opplevde forhandlingene med OVF som vanskelige. Oppsummert opplevde kommunene at:

• OVF krever høye priser

• Fondet er uvillige til å selge

• Fondet er mer krevende i konfliktsituasjoner enn andre bortfestere.

[ Nå står slaget om landets vakreste prestegårder ]

Forhandlingskultur

Kommunedirektørene forteller alle om tøffe forhandlinger. De sier fondet går ut med høye priser, deretter følger en hard prutekamp. Hegna kritiserer også vilkårlighet:

– Det går historier om folk som har forhandlet avtaler ned fra 2 millioner til 1,2, bare fordi de sjarmerte en dame i fondet. Jeg kan bekrefte at fondet går høyt ut i forhandlinger, og så er det litt tilfeldig om du lykkes med å forhandle beløpet ned eller ei. Dette mener jeg også Stortinget må ta fatt i. Det har vært en kultur i fondet, hvor dette har vært lov. Jeg mener det blir ufint. Eller uprofesjonelt, vil jeg heller si. Det virker ikke som de helt ser på oss som en samtalepartner, men mer som et instrument for å tjene penger.

– Er det galt å tjene penger?

– De har jo historisk opptrådt på vegne av kirken. Da blir fremferden umusikalsk.

Det var krig. Det var helt håpløst.

—  Vidar Lofthus, kommunedirektør

Uenige om taksten

Hegnas erfaring er likevel at forholdet til fondet er blitt bedre i det siste:

– Jeg tror fondet er blitt satt under kraftig press. Kommunene har sagt via KS at det vi opplever, er horribelt. Også tror jeg det spiller inn at media forteller om det, sier hun.

Fra 2011 til 2015 var tomtefesteavtalene satt bort til et advokatfirma. Lørdag sa OVF-direktør Meyer at det lå selvkritikk i at fondet hadde sagt opp avtalen med firmaet, og nå håndtere festeavtalene i egen stab.

Kommunedirektør Jostein Aanestad i Øystre Slidre bekrefter at dialogen med fondet er blitt bedre. Samtidig reagerer han fortsatt på forhandlingskulturen. Han sier Valdres-kommunen nylig måtte legge fram omfattende dokumentasjon for at OVFs takseringer tok helt galt utgangspunkt:

– Prisen ble redusert betydelig gjennom forhandlingene. Det betyr at fondet lyttet til at de måtte vurdere areal i en utkantkommune som Øystre Slidre lavere enn andre steder. Men vi skulle ønske oss at tilbudet i utgangspunktet hadde vært mer realistisk, og vi hadde ønsket at resultatet ble lavere, sier han.

[ Tore Hegdahl anmelder Kaada: «Grieg kan ta seg en bolle» ]

Fra 5.500 til 360.000

– Jeg vil ikke si at de er uprofesjonelle. Tvert i mot. Dette er profesjonelle advokater, sier Vidar Lofthus, kommunedirektør i Midt-Telemark.

Her fikk nylig kommunen et krav fra OVF om at en tomteavgift ville øke fra 5.500 kroner til 360.000. Også tidligere har de forhandlet festeavtaler. En av prosessene tok tre år.

– Det var krig. Det var helt håpløst, minnes Lofthus, og mener utfordringene bunner i avkastningskravet.

Både Lofthus, og kollegaene sier at de er klar over at fondet har et regelverk å operere etter, og at fondet følges opp av Riksrevisjonen.

– Fondet har fått beskjed om å skaffe god avkastning på avtalene sine. Det er dette som gjør at kommunene blør. Jeg kunne tenke meg at Stortinget nå så på instruksene i fondet, sier Lofthus.

Det er oppdraget vårt å kreve markedsmessige betingelser, og fondet har selv store økonomiske forpliktelser.

—  Judy Velle Hafredal, kommunikasjonsdirektør i OVF

Evighetsperspektiv

Menon Economics understreker at de ikke finner bevis for at OVF utnytter sin markedsmakt. Rapporten deres sier at kommunene er mindre profesjonelle i tomtefesteforhandlinger enn hva OVF er, og at kontraktsutformingen er utfordrende for kommunene. De argumenterer videre for at OVFs eierskap kan bidra til at en «samfunnsøkonomisk lønnsom utnyttelse av tomtene» blokkeres.

Årsaken er at OVF har et «evighetsperspektiv», og ikke vil ha en umiddelbar interesse av å selge. Tvert imot kan det være økonomisk gunstig å sitte på tomten i påvente av mulig omregulering, som vil kunne øke prisen.

Tomtefesteinstituttet i seg selv er også et problem, ifølge analysen: Hvis tomtefester – i dette tilfellet kommunene – forstår at tomteeier vil kunne kreve store deler av gevinsten ved en investering, vil insentivene til å foreta en investering svekkes.

Tre forslag

Menon hevder det er juridisk mulig å endre OVFs hovedinstruks, slik at OVF tar bredere hensyn, og ikke søker å være markedsledende på ethvert tidspunkt. De foreslår også en formulering: «Ved avhendelsesvurderingen skal det også tas hensyn til bredere samfunnsinteresser. Avhending skal skje til markedspris på avhendingstidspunktet».

Menon foreslår dermed dette:

• At kommunene samarbeider, deler erfaringer og legger en slagplan for fremtidige forhandlinger med fondet.

• At Stortinget instruerer OVF til ikke å ta markedsledende priser.

• At tomtefestelovgivningen endres.

– Nedslående utsagn

OVF har lest kritikken fra kommunene, og Judy Velle Hafredal, som er avdelingsdirektør for kommunikasjon og HR i fondet, svarer dette i en e-post:

– Det er sterke og nedslående utsagn fra kommunedirektørene, som samtidig sier at forholdet til OVF oppleves bedre nå. Regelverket på tomtefeste er krevende, og vi forstår at dette kan oppleves som vanskelig for kommuner og andre som kanskje ikke har mye kompetanse på området. Det går mange år fra en prisregulering til neste, og da oppleves økningen som stor. OVF har flere hundre tomtefestesaker til behandling, og det er heldigvis bare i et fåtall at det blir konflikt.

Hun mener Menons råd om mer samarbeid mellom kommunene er godt, og vil styrke kommunenes kompetanse på tomtefeste. OVF har på sin side en avdeling med med mange advokater som jobber med tomtefeste.

– OVF har et sterkt tomtefestemiljø med dyktige ansatte. Vi har over lang tid arbeidet med kultur og måten vi arbeider på tomtefesteområdet. I løpet av de siste årene har det skjedd mye med fondets organisering av tomtefesteområdet. Utsagnene fra kommunedirektørene viser at det er riktig å fortsette å ha fokus på forretningskultur og gode kundeopplevelser, sier hun.

Samtidig mener Hafredal kommunene har forventninger som fondet ikke kan innfri:

– Vi har ikke lov til å gi bort eller selge billig. Det er oppdraget vårt å kreve markedsmessige betingelser, og fondet har selv store økonomiske forpliktelser.

– Trenger inntekter

Fondet eier totalt rundt 300 fredede bygninger. Mange av disse er presteboliger, som det har vært OVFs oppgave å holde i stand. Boligene utgjør en viktig nasjonal kulturhistorisk verdi, sier Hafredal, og forteller at OVF årlig bruker mer enn 80 millioner kroner på holde og sette presteboliger i stand.

– Husleieinntektene er på rundt 20 millioner, så en krone inn betyr fire-fem kroner ut, sier hun.

OVF gir også drøyt 25 millioner kroner i årlig tilskudd til Den norske kirke.

– Inntektene kommer i stor grad fra tomtefeste og kapitalforvaltning. Kapitalforvaltningen er investeringer som kommer fra salg av eiendom. Gjennom de siste årene er det bygget opp nye forretningsområder innenfor fornybar energi og eiendomsutvikling. I årene fremover blir de stadig viktigere, mens antallet festekontrakter går ned år for år, sier Hafredal.