Anna Matilda og Inga. Gode venninner, like gamle, med god utdanning og gode jobber. Anna Matilda går på visninger for å kjøpe sin første leilighet. Det kan hun fordi hun får hjelp av moren sin. Inga kan være henvist til et usikkert leiemarked lenge ennå.

– Jeg har lyst på katt, og til å kunne male veggen, og til å kunne henge opp ting, sier Anna Matilda Kirsebom Lanto (27).

Hun sitter spent på en kafe i et novembermørkt Oslo. Snart skal hun på sin aller første visning: En 25-kvadrats ettromsleilighet på Torshov. Prisantydning: Tre millioner kroner.

Fikk arv fra mor

På en app i mobilen har 27-åringen finansieringsbeviset fra banken – bekreftelsen på at boligdrømmen kan bli virkelighet. Etter ni år i kollektiv og tre og et halvt år som sykepleier i full stilling og tredelt turnus, har Lanto klart å spare 300.000 kroner. Det imponerer ikke banken, som krever minst 15 prosent egenkapital for å gi lånetilsagn. Men da Anna Matildas mor overraskende la på en halv million i forskudd på arv, endret framtidsutsiktene seg på et blunk.

Hun hadde ikke sett dette komme.

– Nå er jeg blitt en av de jeg før har vært misunnelig på, erkjenner hun.

Millioner av europeere sliter på et boligmarked der prisene har gått av skaftet. I mange land er det svært gunstig å eie fordi skatten på bolig er lavere enn på andre kapitalobjekter. De norske skattefordelene er blant de aller største i Europa. Nesten alle samfunnsøkonomer anbefaler høyere skatt for å få prisene ned.

Politikere vet dette. Men nesten ingen vil gjøre noe alvorlig med det.

I Norge eier over 80 prosent av befolkningen egen bolig. De vinner på dette systemet. Jo dyrere bolig og jo høyere gjeld på den, desto større er dessuten skattegevinsten.

Men hvem er taperne?

Leieboerne Anna Matilda Kirsebom Lanto og Inga Lang er blant de stadig flere som foreløpig står på utsiden av et boligmarked der dørterskelen er blitt altfor høy.

Tre ganger dyrere

Styringsrenta er hevet flere ganger den siste tiden. Det har dempet prisgaloppen på boligmarkedet, som gjorde norske boliger tre ganger dyrere mellom 1990 og 2015. Prisene vil falle ytterligere, spår Statistisk sentralbyrå.

Bolig har likevel aldri kostet mer i Norge, enn i fjor. Samtidig bor stadig flere alene. I Oslo består nesten halvparten av husholdningene av én person.

Det sies at Norge har tre boligmarkeder: Oslo, utkanter der ingenting selger, og resten, noterer administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge:

– Men Oslo har den sterkeste tiltrekningskraften og er storbyen med desidert lavest boligproduksjon per innbygger. Derfor blir konkurransen om de få boligene hardere. Gradvis vil de som har minst kjøpekraft, presses ut av byen.

Gradvis vil de som har minst kjøpekraft, presses ut av byen

—  Henning Lauridsen, Eiendom Norge

Foreldrebanken avgjør

Eiendom Norge er meglerbransjens organisasjon. Der i gården utarbeider de masse statistikk, ikke minst den såkalte sykepleierindeksen, som viser at folk med «typisk god norsk inntekt» – som en singel sykepleier – for lengst kjenner presset.

Sykepleieren de ser for seg, tjener 617.000 kroner i året. I august var fasiten at bare drøyt én av 100 boliger som var til salgs i Oslo-regionen, var i økonomisk rekkevidde for henne eller ham. Sykepleieren som var på markedet i 2013, kunne finansiere 13 av 100 boliger.

Boligmarkedet er blitt et kappløp der folks sjanser er basert på flaks – at man er så gammel at man kom inn på markedet før prisene tok av, eller at man har foreldre som kan hjelpe, mener Anna Matilda Kirsebom Lanto.

Foreldrebanken er en uformell, men avgjørende institusjon for stadig flere. Nesten halvparten av boligkjøperne under 30 år i Norge, og 37 prosent av kjøperne i 30-årene, får hjelp hjemmefra, meldte Statistisk sentralbyrå i 2018.

Men en enda større gruppe kan ikke regne med dette. Boligmarkedet er blitt det eksperter kaller en ulikhetsmaskin.

Kirsebom Lanto, som nå skal kjøpe seg sin første bolig, har lenge kjent på urettferdigheten systemet skaper.

– Gapet vokser ved at de som kommer inn, får store skattefordeler og klatrer i markedet. Folk som jobber hardt og likevel ikke klarer å spare nok egenkapital til å få lån, blir derimot gående og betale ned på andres gjeld. Dette påvirker livet. Det føles urettferdig, bittert og litt sårt, sier hun.

Gapet vokser ved at de som kommer inn, får store skattefordeler og klatrer i markedet.

—  Anna Matilda Kirsebom Lanto

Over hele Europa har boligprisene gått rett til værs det siste tiåret. I EU har de steget med 42 prosent. Folks lønninger har overhodet ikke holdt tritt. I Oslo var boligpris-veksten dobbelt så høy som lønnsveksten mellom 2003 og 2019.

EU er klar over problemet.

– Vi trenger massiv offentlig og privat investering i rimelige boliger for å unngå at folk blir dyttet ut i fattigdom. Dette haster, skriver EU-kommissæren for arbeid og sosiale rettigheter, Nicolas Schmit fra Luxemburg, i en e-post til Investigate Europe.

Norge har de største rabattene

Nasjonalstatene har ikke gitt fra seg skattepolitikken til EU. Derfor er den svært ulik fra land til land. Men de fleste europeiske myndigheter beskatter eiendom lettere enn andre kapitalobjekter. De norske skatterabattene på bolig er blant de største: Beskatningen av eiendom er en tredjedel av nivået i OECD-land generelt. I år utgjør skattefordelene til boligeiere i Norge 63,6 milliarder kroner.

Bolig og fritidseiendom er samlet sett «kraftig favorisert i det norske skattesystemet sammenlignet med andre kapitalobjekter», fastslår Finansdepartementet i årets statsbudsjett.

Skattefordeler over hele Europa

Sånn er det også i Europa generelt.

– Eiendom, både næringseiendom og boliger, er underbeskattet eller ubeskattet i de fleste land, fastslår John Christensen, revisor og økonom fra Jersey, den britiske øya som er et kjent skatteparadis.

Han hoppet av en karriere som rådgiver for finansmyndighetene der for å grunnlegge organisasjonen Tax Justice Network som blant annet jobber med å avdekke økonomisk kriminalitet.

Slike skattefordeler driver boligprisene opp, hevder både han og økonomi-eksperter på tvers av kontinentet og det politiske spekteret. Blant dem er Clemens Fuest, leder ved Tysklands ledende økonomi-tankesmie Ifo Institute og tidligere rådgiver for eks-kansler Angela Merkel:

– Prisene på eiendom har svært, svært mye å gjøre med skattleggingen. Slike skattehull driver opp prisen, sier han.

Yanis Varoufakis, Hellas’ tidligere finansminister, sier det slik:

– Når myndigheter frafaller bestemte skatter og bruker offentlige budsjetter til å subsidiere folks nedbetaling av lån, bidrar det til eiendomsbobler. Etterspørselen går opp, men eiendomsmassen er den samme. Derfor gjør dette at boligprisene stiger.

Politikken som sluttet å virke

Nesten 82 prosent eier sin egen bolig her i landet. Det er en braksuksess for den såkalte eierlinja, som har vært et politisk mål for alle regjeringer i etterkrigstiden. Men nå ser oppskriften ut til å ha sluttet å virke.

For hundre år siden var nesten halvparten av befolkningen henvist til et ofte rettsløst leiemarked, i Oslo gjaldt det 95 prosent. I 1970 var situasjonen snudd ved hjelp av storstilt utbygging og sterk statlig regulering; i hovedstaden var nesten halvparten av befolkningen blitt boligeiere, og i landet for øvrig 66 prosent.

Skattefordelene har vært en av måtene å nå dette nivået på.

Men i dag leier nesten én million personer boligen sin. Antall leietakere har økt jevnt og trutt siden 2015. Norge har rundt 90.000 flere leietakere enn for seks år siden. Like mange færre eier.

Samtidig er et stort politisk flertall enige om å videreføre eierlinja.

Gjelden øker og øker

Et problem ved den, er nordmenns ekstremt høye private boliggjeld, som er nest høyest blant vestlige industriland og som fortsetter å øke blant de som tar opp nye lån. Større lån bidrar til prispress på boliger, påpeker Finanstilsynet, som har Det internasjonale valutafondet IMF og OECD i ryggen når de roper sine varsku.

I fjor var samlet gjeldsgrad for nye låntakere på 347 prosent av brutto årsinntekt.

– Sårbarheten som høy gjeld gir, kan være veldig ubehagelig og forsterke tilbakeslag i økonomien, sier Per Mathis Kongsrud, direktør for digitalisering og analyse i Finanstilsynet.

Tilsynet vil gjerne stramme inn reglene for å få lån. Regjeringen gikk nylig motsatt vei og gjorde det lettere.

Må alle bo i Oslo?

Oslo-jentene Anna Matilda og Inga bodde sammen i studentkollektiv i Bergen for snart ti år siden. Inga har fulgt hjertet og magen i studievalgene sine. Hjertet hennes sa lingvistikk.

– Jeg har vært opptatt av språk siden jeg var liten. Moren min sier jeg var 11 år da jeg spurte henne «hvorfor nederlendere har så lite luft i k’en». Nå vet jeg at det finnes noe som heter aspirasjon, sier 27-åringen.

Nå vet hun også noe annet: At lingvister som oftest går til jobber som lærere, logopeder eller akademikere, også kan være ettertraktet i et privat næringsliv som betaler mye bedre. Inga spesialiserte seg i datalingvistikk. Ferdig med studiene ble hun ansatt i et firma der hun driver med koding, maskinlæring og kunstig intelligens. Der tjener hun godt over venninnens sykepleierlønn.

Men dette hjelper ikke uten videre på boligmarkedet. Inga har hatt boligsparing for ungdom (BSU) i åtte år og sier hun har matet den så godt hun har kunnet ved hjelp av deltidsjobber. Nå, etter å ha jobbet en stund, har hun 160.000 kroner på kontoen. Men det er langt fra nok egenkapital til å få lån til et sted å bo i Oslo.

– Akkurat nå har jeg kanskje råd til å få kjøpt en parkeringsplass her. Eller et oppussingsprosjekt i Vadsø?

– Ja, hvorfor ikke Vadsø? Må alle bo i Oslo?

– Nei, det er ingen menneskerett å bo i Oslo. Men det er her jeg har vokst opp og har familien min og vennene mine. Så sterk er ikke boligdrømmen at jeg vil forlate alle jeg er glad i, sier Lang.

Oslo er en magnet, ikke bare for de som har vokst opp i byen. Men de siste ti årene har hovedstaden bygd bare 0,39 boliger per ny innbygger, mye mindre enn andre storbyer i landet. Oslo burde ha bygd 40.000 flere boliger de siste 20 årene, ifølge Eiendom Norge. Men i så fall ville det bare ha økt byens tiltrekningskraft, mener Henning Lauridsen.

– Da ville mange som ikke bor her i dag, også ha kommet.

Sove seg til formue

Inga Lang vil ikke framstilles som noe offer. Hun har kjæreste som kan klare egenkapital-kravet den dagen de vil se på noe sammen. Men hun vil gjerne vente til hun selv kan legge 15 prosent av kjøpesummen på bordet, slik banken krever. I mellomtiden lagrer hun leiligheter på Finn.

Men hun er frustrert over at jevnaldrende som har foreldrebank i ryggen, vil ha mange års forsprang på boligmarkedet.

– De som eier, får en enorm skattesubsidie. I Oslo har prisveksten dessuten vært enorm. De som har fått være med på den, har kunnet sove seg til formue, sier Inga Lang.

Økonomene: Skadelig

I Norge er økonomer fra høyre til venstre, fra NHO til LO, enige om at den lave boligbeskatningen er et problem.

LO beskriver dagens boligsystem som direkte skadelig. Man må ha «gjeld eller hjelp» til å komme inn i boligmarkedet, påpeker sjeføkonom Roger Bjørnstad.

– Dette er en ulikhetsmaskin og en oppskrift på finansiell ustabilitet og risiko. For mye kapital kanaliseres inn i boligmarkedet og driver boligprisene opp. Det gjør inngangsprisen vanskeligere for alle som trenger et sted å bo, sier Bjørnstad.

Næringslivets hovedorganisasjon sier omtrent det samme.

– Underbeskatning av bolig fører til at vi overinvesterer i bolig og underinvesterer i arbeidsplasser. I tillegg bidrar det til å blåse opp boligprisene, skriver Øystein Dørum, NHOs direktør for samfunnsøkonomi.

Dagens måte å skattlegge norske boliger på, disfavoriserer lavinntektsgrupper, fastslår Kim Christian Astrup, forsker ved By- og regionforskningsinstituttet ved OsloMet.

18 prosent av befolkningen i Norge er leietakere. Dette er ferdigstuderte, nyskilte, innvandrere, personer med aleneansvar for barn, personer uten rike foreldre – og i stigende grad personer med normale jobber og inntekt.

Systemet diskriminerer en mellomgruppe som ikke får startlån fra Husbanken eller har tilgang til foreldrebanken

—  Kim Christian Astrup, forsker

– Systemet diskriminerer en mellomgruppe som ikke får startlån fra Husbanken eller har tilgang til foreldrebanken. Og som har problemer med å spare nok egenkapital. Disse har lavere sjanse til å komme i en eie-situasjon, samtidig som de ser at de som er rike nok til å eie egen bolig, blir subsidiert av staten, sier Astrup.

Også administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge vil ha høyere boligskatt.

– Vi mener systemet er urettferdig. Det virker galt, og det virker galt mellom grupper, sier han.

Generasjon låst

Norges image som «likhetens land» har slått sprekker for portugisiske Paula. For denne sykepleieren framstår det norske boligmarkedet som «en avgrunn av ulikhet, både økonomisk og mellom generasjoner, som blir større hvert år.»

– Fra 40-årsalderen har de fleste hus, eller hus og hytte, eller hus og hytte og båt. Men jeg frykter at likheten er i ferd med å rakne uten at folk er helt bevisst det. For foreløpig er det mest de yngre som kjenner det på kroppen, sier hun.

Paula er 47 år og har sett det før: Unge mennesker som ikke kommer i gang med voksenlivet sitt. Ikke minst i hjemlandet Portugal, der finanskrisen fra 2010 traff hardt og endret de økonomiske utsiktene for en hel generasjon.

– Mange på min alder har ikke barn, sier hun.

Fra én generasjon til den neste endret forutsetningene seg radikalt.

– Vi ble fortalt at ville få det til hvis vi jobbet hardt. Enten vi ville bli overleger eller jobbe på fabrikk, ville vi som voksne kunne dra hjem til et hus der tre-fire andre ventet på oss. Men det huset finnes ikke nå, eller det er altfor lite til å romme fire-fem personer. Vennene mine i Barcelona, London, Berlin og Madrid forteller den samme historien. Men jeg tror ikke nordmenn er forberedt på dette, sier Paula.

13.000 for 36 kvadratmeter

I likhet med Anna Matilda og Inga, er Paula på Oslos leiemarked med ønske om noe eget. Men hun er et annet sted i livet enn de unge som leter etter fotfeste i voksenlivet.

Den portugisiske sykepleieren kaller seg eventyrer. Hun er i sin andre yrkeskarriere. I den forrige var hun akademiker med doktorgrad i litteratur og med leilighet i Lisboa. Leiligheten har hun ennå. Den er 120 kvadratmeter. Hun kjøpte den i 2006, før finanskrisen. Den gangen fikk hun banklån uten egenkapital, sier hun. Nå er leiligheten verdt tre ganger mer.

I Oslo leier Paula 36 kvadratmeter for 13.739 kroner, uten strøm.

– Det blir en altfor stor andel av det jeg får utbetalt i lønn, sier hun.

Paula vil gjerne kjøpe bolig i Oslo, men sier banken har opplyst at de ikke lar leiligheten i Lisboa være garanti. Dermed må hun spare til egenkapital.

Med tiden ser hun for seg å kunne finansiere en leilighet på 30 kvadratmeter. Men på én sykepleierlønn går det ikke. Løsningen er blitt en ekstrajobb på et kommunalt akuttmottak. Den går til husleie. Dermed klarer hun å legge penger til side hver måned. Sparingen til et eget lite krypinn i Oslo har en pris.

– Til tider kan det virkelig tære på mitt sosiale liv, sier 47-åringen.

Til tider kan det virkelig tære på mitt sosiale liv, sier 47-åringen.

—  Paula, sykepleier, fra Portugal

Økonomene: Hev boligskatten

Det er veldig dumt at vi ikke skatter mer av egen bolig, mener Erlend Eide Bø i Statistisk sentralbyrå. Han er boligforsker og spesialist på beskatning. Skattesystemet bør ommøbleres ved mer skatt på bolig og tilsvarende mindre på for eksempel arbeidsinntekt, mener Eide Bø.

– Hvis bolig på sikt blir beskattet likt annen formue, vil prisene bli rundt 20 prosent lavere enn de ellers ville vært. En slik skatt vil være progressiv og vil redusere etterspørselen. Det vil bli mindre attraktivt å ha stor eller dyr bolig, forklarer han.

Dette er ikke noe bare Eide Bø har tenkt. Opp gjennom årene har flere regjeringsoppnevnte utvalg foreslått høyere skatt på bolig – stort sett uten at politikerne har fulgt rådet. Sist skjedde det rett før jul, da et professortungt skatteutvalg ledet av NTNUs Ragnar Torvik gikk inn for høyere boligskatt – kombinert med lettere beskatning av lønn, trygd og pensjon.

Utvalget vil blant annet skattlegge én prosent av boligens reelle verdi med 22 prosent; hvis du eier et hus verdt 10 millioner, må du ut med 22.000 kroner i skatt hvert år.

– Hvem er taperne med denne boligskatten, Torvik?

– De som har store og dyre boliger. Vinnerne er de som vil inn på boligmarkedet og som trenger lavere boligpriser, sier Torvik.

– Bør boligskatten øke mer enn det dere foreslår?

– Vi mener at den bør økes noe mer utover dette, faset inn over fem til ti år.

Eiendomsbransjen angrep straks skatteutvalgets anbefaling. Mer skatt på bolig er «spesielt umusikalsk i en tid preget av inflasjon, høye renter, usikkerhet og fallende boligpriser», sa Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Saken ingen vil gå til valg på

Samfunnsøkonomer flest har bare denne forklaringen på hvorfor politikerne ikke følger de nesten enstemmige rådene fra dem: Det er en sikker oppskrift på å tape valg.

Økt boligbeskatning er upopulært, bekrefter Sveinung Rotevatn, Venstres finanspolitiske talsperson på Stortinget.

– Det er en krevende pedagogisk oppgave å forklare at det er en fordel for alle om boligprisene vokser litt saktere, og at skattefordelene for de fleste ikke må være så gunstige. Og da lar de fleste politikere være, sier Rotevatn.

Noe har likevel vært gjort de siste årene: I budsjettforliket ble regjeringen og SV enige om at folk skal betale formuesskatt på hele verdien av såkalte sekundærboliger. I sin tid økte også Frps finansminister Siv Jensen likningsverdien på sekundærboliger, fra de rødgrønnes 70 prosent til 90 prosent.

Det er fortsatt ikke politisk flertall for å gjøre større grep med skattesubsidiene til boligeiere.

For mange nordmenn og norske familier er bolig den største investeringen i livet, sier Hans Andreas Limi, Frps finanspolitiske talsperson på Stortinget.

– Da ønsker vi ikke at primærboligen skal bli et skatteobjekt. Vi er for den gunstige beskatningen vi har i dag.

Regjeringen mener også det er «naturlig at folks hjem beskattes mildere enn for eksempel annen eiendomsmasse eller aksjer».

– Primærbolig har sjelden en tilhørende kontantstrøm og er folks hjem. Flere eldre bor i hjem som har steget mye i verdi uten at de sitter med likvider som de kan betale en høy formuesskatt med. Regjeringen er derfor tilbakeholden med å beskatte folks hjem på samme måte som andre formuesobjekter, skriver statssekretær Erling Grimstad (Sp) i en e-post sendt før skatteutvalget la fram sin rapport.

Vil bare ha et sted å bo

Anna Matilda Kirsebom Lanto og Inga Lang vokste opp med mantraet om at de måtte komme seg inn på boligmarkedet så fort som mulig. Men begge har tenkt på alternativer. Anna Matilda er glad i å reise og ser friheten som et leieforhold gir.

– Og hvis et vannrør sprekker, er det ikke jeg som må fikse det.

Inga Lang ville valgt å eie, selv om eie skulle ha vært dyrere enn leie.

– Å eie gir trygghet og livskvalitet. Leiligheten jeg leier nå, må vi ut av 1. mai, for eieren skal selge. Selvfølgelig skulle jeg ønske at jeg ikke måtte bo et sted der andre bestemte. Jeg vil ikke bli rik. Jeg vil bare ha et sted å bo som ingen kan kaste meg ut fra.

-----

SLIK ER BOLIGENE SUBSIDIERT

• Hvis du eier boligen din, subsidierer staten deg på flere måter:
• Du kan trekke fra 22 prosent av gjeldsrentene på skatten. Det betyr at du får 22.000 kroner i subsidier av staten hvis du betaler 100.000 kroner i renter på boliglånet i år.
• Har du en hybel eller leilighet i huset ditt, kan du leie den ut skattefritt – så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i.
• Boligeiere betaler formueskatt, men den såkalte ligningsverdien er satt til bare 25 prosent av markedsverdi. Med andre ord: Eier du et hus som er verdsatt til 10 millioner kroner, skatter du bare av 2,5 millioner.
• Og hvis du selger boligen din, kan du innkassere overskuddet skattefritt hvis du har bodd der minst ett av de to siste årene. Kjøper du hus eller leilighet for fem millioner, bor der i ett år og selger videre for 10, så har du tjent fem millioner skattefritt.
• De fleste andre land i Europa har skatt på arvet bolig. I Norge ble imidlertid arveavgiften avskaffet i 2013.
• Før 2004 hadde Norge også skatt på fordelen av å bo i egen bolig.

---

Milliarder på feil kurs

INVESTERINGER: Når eiendom er så mye mindre beskattet enn andre kapitalobjekter, gjør det at mer penger blir plassert i eiendom enn det ellers ville gjort. Dette driver også prisene oppover.

Sebastian Eichfelder, professor og skatteekspert ved Universitetet i Magdeburg i Tyskland, anslår denne overinvesteringen til mellom 720 og 1164 milliarder kroner i året, bare i Tyskland.

På spørsmål fra Investigate Europe har førsteamanuensis Espen Sirnes ved Handelshøyskolen, Universitetet i Tromsø, gjort en tilsvarende utregning for Norge. Hans konklusjon: Hvis de norske skattefordelene i eiendom ble avskaffet, ville det ført til mellom 13 og 67 milliarder i lavere investeringer i eiendomssektoren i 2021.

Eksperter i Portugal, Italia og Belgia har brukt samme metode og kommet fram til liknende resultater. Overført på hele EØS-området vil den såkalte feilallokeringen på grunn av skattefordeler være på mange tusen milliarder kroner hvert år.

---

INVESTIGATE EUROPE

• Denne artikkelen er skrevet av journalistene Amund Trellevik og Ingeborg Eliassen, som er norske medlemmer i Investigate Europe.
• Investigate Europe er en internasjonal journalistgruppe, støttet av Fritt Ord, som jobber sammen om europeiske tema.
• Denne saken er en del av prosjektet #Untaxed, som i Norge blir publisert i Vårt Land.
• I tillegg blir det publisert her: Blast (Frankrike), Efsyn (Hellas), Il Fatto Quotidiano (Italia), Gazeta Wyborcza (Polen), Público(Portugal), InfoLibre (Spania), Der Tagesspiegel og Deutschlandfunk (Tyskland) og Telex (Ungarn).
• Alt om prosjektet på Investigate Europes nettsted, investigate-europe.eu

---