Høy husleie gjorde Daniel (32) til aktivist

Forventningene slår inn i 30-årsalderen: Skal du ikke kjøpe deg bolig?

Daniel Vernegg merker dem.

– Man er liksom ikke voksen før man eier noe selv, sier han.

Vernegg tilhører en gruppe som er blitt større de seneste årene: Han eier ikke leilighet. Han er 32 år, universitetsutdannet, bor i kollektiv og er arbeidstaker. Hjemme i Stokke i Vestfold, der han vokste opp, har mange jevnaldrende for lengst begynt voksenlivet med jobb, partner, barn og hus.

Etter studiene valgte Vernegg å bli værende i Oslo, der nesten halvparten av husholdningene nå består av én person, og der 29 prosent av alle mellom 20 og 80 år, leier bolig. De siste årene er 90.000 nye leietakere kommet til på leiemarkedet i Norge. Tilsvarende færre eier.

– Jeg har et politisk engasjement som jeg vil bruke tid på. Oslo har miljøer for dette. Jeg føler ikke at Stokke har det. Etter ti år har jeg også et nettverk i Oslo, forklarer han.

Daniel Vernegg kan godt tenke seg å bli boligeier og få skattefordelene som følger med, sier han.

Men i Oslo er det blitt «bortimot umulig» for en singel person med vanlig inntekt – for eksempel en sykepleier med 617.000 i årslønn – å kjøpe bolig, sa administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, i august.

Derfor blir stadig flere henvist til leiemarkedet.

Folk som leier, er ofte mindre fornøyd med livet enn folk som eier, ifølge Statistisk sentralbyrå. Kontraktene er ofte korte, boligene ofte små og med lav standard. I storbyene steg husleiene med 7,5 prosent i fjor, og det er historisk mye.

Aller mest steg prisene i Bergen og Trondheim, med over 13 prosent. Oslo hadde 6,5 prosent økning i leieprisene, Stavanger og Sandnes 3,9 prosent stigning, ifølge Eiendom Norge, som spår at husleiene vil fortsette å stige.

13 tiltak for tryggere bolig

Daniel Vernegg tar sitt politiske engasjement ut i kampanjen Reduser Husleia. Den stiller 13 krav til tiltak for å gjøre det tryggere å leie bolig. Aktivistene mener bolig er en menneskerett og ikke skal være som en hvilken som helst vare på markedet.

Reduser Husleia forlanger blant annet et tak på husleie, med makspris per kvadratmeter, rett til langvarige leiekontrakter – og hardere beskatning av utleieboliger. På den måten vil de unngå spekulasjon.

Kampanjens Instagram-konto «Min drittleilighet» traff en nerve. Den oppfordret folk til å sende bilder fra boligen sin. Der er mange glimt fra triste, trange og dyre boforhold. Kontoen har 28.000 følgere.

Mugg, sopp og fukt

Det norske leiemarkedet er ikke som andre leiemarkeder. Sju av ti som leier bolig i Norge, har en husvert de godt vet hvem er. Det kan være en person som leier ut sokkeletasjen i eget hus, eller som har opptil fire sekundærboliger til utleie. I Norge har myndighetene gjort slik småskala-utleie lønnsomt. Leieinntekten fra mindre enn halvparten av egen bolig er skattefri. Skatten på leieinntekter i sekundærboliger er 22 prosent.

Mange har det greit på leiemarkedet, fastslår Lars Aasen, leder av Leieboerforeningen:

– Men vi hjelper de som har problemer. Fra vårt ståsted ser verden ille ut.

Fra vårt ståsted ser verden ille ut

—  Lars Aasen, Leieboerforeningen

Foreningens rådgivere tar imot «hele fjøla av tvister»: Ikke gyldige oppsigelser, ulovlig økning i husleia, mugg, sopp og fuktproblemer. Utleiere som ulovlig tar seg inn i leilighetene og ilegger gebyr som ikke er lov. Diskriminering blir avslørt:

– Først ringer Trond, da er leiligheten ledig. Så ringer Ali, og da er den tatt, sier Aasen.

Oppsigelse i posten – fra et investeringsfond

Andre steder i Europa er den typiske utleier noe langt mindre personlig – ofte et flernasjonalt konsern eller investeringsfond. Forretningsmodellene kan gjøre tilværelsen svært utrygg for leietakerne.

Som i Milano i Italia, der utenlandske fond investerte 7,9 milliarder euro, rundt 80 milliarder kroner, i eiendom mellom 2015 og 2020, ifølge Transparency International. Eierne gjemmer seg ofte i komplekse selskapsstrukturer i skatteparadis.

I utkanten av byen sitter Gianfranco og Nunzia Cerlienco ved kjøkkenbordet i sin lille leilighet, der de har bodd sammen i 50 år.

– Vi er skrekkslagne, sier ekteparet.

Tre bygninger i gaten deres er kontrollert av et amerikansk forvaltningsselskap. Leilighetene er en attraktiv investering, for selskap som administrerer eiendomsfond, er ikke pålagt selskapsskatt i Italia.

Uten forvarsel begynte naboene til ekteparet i juni i fjor å få beskjed om at kontraktene ville bli avsluttet, og nå har over halvparten av leieboerne i 140 leiligheter mottatt brevet, forteller Gianfranco, som er pensjonert fabrikkarbeider.

– Vår kontrakt utløper i 2024. Da er jeg 81 år. Hvor skal vi gjøre av oss da?

Skattefordeler som driver priser

Fra Milano til Paris og fra London til Berlin, leier folk bolig av eiendoms-konglomerater og -investorer som kjøper opp europeiske storbyer, kvartal for kvartal. I euro-sonen kjøpte institusjonelle investorer eiendom for 64 milliarder euro i 2020.

Leilighetene blir gjerne pusset opp og leid ut eller solgt videre til helt andre priser. I mange land legger myndighetene til rette for dette med gunstige skatteregler. I Norge har selskapene ikke tilsvarende store skattefordeler; de er forbeholdt privatpersoner som driver utleie i det små.

I et hypotetisk marked uten utleiere, der leieprisene sto stille, ville prisveksten i Oslo likevel vært omtrent 40 prosent lavere, ifølge en modell som Statistisk sentralbyrås boligskatt-ekspert Erlend Eide Bø har laget.

Økonomer, skatteeksperter, advokater og aktivister over hele Europa hevder det samme: Skattefordelene til utleieinvestorer bidrar til å gjøre boligkrisen verre.

– Eiendom, både for næring og bolig, er underbeskattet eller ubeskattet i de fleste land, sier John Christensen, økonomen som stiftet Tax Justice Network, som jobber for å avdekke skatteunndragelse og økonomisk kriminalitet.

Det er ingen tvil om at boligprisene blir blåst opp av disse skattelettene

—  John Christensen, økonom

– Det er ingen tvil om at boligprisene blir blåst opp av disse skattelettene.

I EU generelt var boligprisene nesten 40 prosent høyere i 2021 enn ti år tidligere. For mange med vanlig inntekt er det blitt nesten umulig å finne et rimelig sted å bo i byene der de jobber.

– Milano mangler trikkeførere og lærere. De klarer ikke lenger å både bo og jobbe i en by der husleia er 1.200 euro og lønna er 1.400, sier Giacomo Negri i nabolagsinitiativet Via Padova Viva.

Norske Heimstaden er mega-utleier i Tyskland

I Tyskland heter utleiegigantene Vonovia og Heimstaden. Heimstaden er et svensk selskap eid av nordmannen Ivar Tollefsen. I Tyskland kjøpte konsernet i fjor drøyt 17.600 leiligheter fra Akelius, et annet svensk selskap. Til sammen eier Heimstaden nå 156.000 leiligheter i 10 land, inkludert 4.400 i Norge. Selskapets visjon er å «skape hjem med omtanke for en enklere og bedre hverdag – Friendly Homes».

Men trenden Heimstaden er del av, er ikke spesielt personlig. Ekspertene kaller den «finansialisering» av eiendom. Det betyr at boliger ikke lenger sees primært som et sted å bo, men som et investeringsobjekt. Finansialisering fører til både mer lånefinansiering og stigende boliggjeld, som i Norge, til flere institusjonelle investorer på boligmarkedet, som i mange europeiske - og til mindre sosial boligbygging i offentlig regi de fleste steder.

Den typisk norske småutleien kan fungere bra – og er ofte det rimeligste alternativet – hvis personkjemien er god, mener Leieboerforeningens Lars Aasen. Leiemarkedet i Norge trenger likevel flere profesjonelle utleiere, mener han.

– De profesjonelle her i landet har mye mer ordnete forhold enn de private utleierne som ikke liker deg, ikke vil ha en somalier i kjelleren, eller som setter opp kamera, sier Aasen.

«Stop Heimstaden» i Berlin

«Eierlinja» gjelder langt fra bare i Norge. Men den er heller ikke hogget i stein. I Tyskland leier halvparten bolig; i Berlin er andelen 85 prosent. I motsetning til i Norge, er huseierne ofte konsern. Og de er ikke spesielt populære.

Fra balkonger flere steder i Berlin henger bannere med «Stop Heimstaden». Bak denne godt organiserte kampanjen står leieboere som var dypt skeptiske til Heimstaden allerede før de hadde rukket å skifte ut Akelius-logoen.

De mener det er overhengende fare for at Heimstaden vil gjøre som andre før dem – sette i gang renovasjon for å gjøre om leilighetene til salgsobjekter som dagens leieboere ikke vil ha sjanse til å kjøpe. «Utbytte-tilnærmingen til Heimstaden» tyder på at dette vil skje. Nye, dyre leiligheter betyr enda færre muligheter på et fra før stramt leiemarked, skriver Stop Heimstaden på nettstedet sitt.

Investigate Europe har hatt kontakt med personer som skal representere kampanjen. Men de vil ikke identifisere seg, heller ikke for journalister. Derfor blir de ikke gjengitt her. Grunnen de oppgir for total anonymitet, er frykt for at konsernet likevel skal finne ut hvem de er og lage problemer for dem der de bor.

---

Skattefordeler til boliginvestorer

• Myndigheter i mange europeiske land gir skattefordeler til selskaper og privatpersoner som investerer i eiendom og leier ut.
• I Norge blir utleieselskaper skattlagt mer enn private småutleiere etter skattereformen i 1992. Norske husverter er først og fremst småskala-utleiere som konkurrerer om leiligheter på markedet med vanlige boligkjøpere.
• Huseiere har rett til å leie ut halvparten av sin egen bolig skattefritt. På utleie av inntil fire sekundærboliger betaler private utleiere 22 prosent skatt.
• Skattefordeler til eiendomsinvestorer bidrar til prisgalopp på boliger, fastslår økonomer. I EU generelt var boligprisene nesten 40 prosent høyere 2021 enn ti år tidligere. I Oslo mer enn doblet de seg.
• I Norge eier 82 prosent sin egen bolig, og 18 prosent leier. Men eiertrenden faller: De siste årene er 90 000 nye leietakere kommet til på leiemarkedet. Tilsvarende færre eier. I Oslo leier 26,5 prosent. Også Bergen, Trondheim og Stavanger har flere leietakere enn landet generelt.

---

Rungende ja til ekspropriasjon

Boligkrisen i den tyske hovedstaden er reell. Byen har en tiltrekningskraft som har gitt den noen av verdens raskest økende boligpriser. Husleiene er lavere enn i London og Paris, men doblet seg fra 2009 til 2019 – og økte med 8,3 prosent i tredje kvartal i fjor.

Frustrasjonen blant leieboere har bygd seg opp lenge. Berlin har hatt makspris på husleier. Da grunnlovsdomstolen i fjor bestemte at dette var ugyldig, måtte mange leieboere betale utleierne penger de hadde spart på pristaket. Den rødgrønne byregjeringen appellerte forgjeves til utleieselskapene om å frivillig redusere husleiene.

Reaksjonen ble et folkekrav om å definere bolig som et offentlig gode og ekspropriere utleiegigantene.

26. september 2021 – samme dag som Heimstaden annonserte at de hadde kjøpt 14.000 leiligheter i byen – stemte folk i Berlin over forslaget om at kommunen skal overta 240.000 boenheter fra såkalte mega-utleiere. 59 prosent stemte ja.

Siden har det skjedd lite. Leieboere venter på rapporten fra en kommisjon som skal finne ut om det er mulig å ekspropriere. Den skal komme til våren.

Investigate Europe har spurt Heimstaden om de vil redusere husleiene i Berlin. Christian Vammervold Dreyer, selskapets direktør for kommunikasjon og samfunnskontakt, svarer i en e-post at Heimstaden «tilbyr gode og trygge hjem til alle våre leietagere, til den prisen som lovverk og marked legger til rette for».

Han skriver at han forstår frustrasjonen blant leietakere i Berlin, som han mener skyldes «dårlig kvalitet og service fra kortsiktige utleieaktører». Heimstaden har derimot et langsiktig perspektiv, ifølge Dreyer:

«Allerede etter to år ser vi langt færre protester og en vesentlig økning i kundetilfredsheten».

Enorme oppkjøp

Heimstaden selv vokser kraftig. I 2021 økte konsernets leieinntekter med nesten 37 prosent. Det skyldtes utvidelsene i Tyskland, men også i Danmark, Storbritannia og Polen. Resultatet etter skatt nesten doblet seg fra året før, til 19 milliarder svenske kroner. Men for å finansiere kjøpene har Heimstaden tatt opp stor gjeld - og i tredje kvartal 2022 meldte konsernet et tap før skatt på 5,7 milliarder svenske kroner.

Dreyer forklarer dette med makroøkonomisk usikkerhet og økte rentenivåer. Men han forsikrer at selskapet har “en positiv og sterk underliggende trend på tvers av porteføljen”

Vil ha skattefordel i Norge

Men det er ikke i Norge dette skjer. Selskapet anser «de langsiktige mulighetene utenfor Norge som mer attraktive», skriver kommunikasjonsdirektøren.

Han avviser at det er skattefordeler som styrer investeringslysten, men vedgår at også skatteregler er viktige for framtidige investeringer i Norge. Heimstaden vil ha endringer som stimulerer til større og langsiktige investeringer i det norske leiemarkedet – som saldoavskrivninger, ifølge Dreyer.

Hvis myndighetene ikke stimulerer til bygging av utleieboliger og studentboliger, vil leieprisene fortsette å øke, spår han.

Saldoavskrivninger betyr at man avskriver en fast prosentsats av restverdien på eiendelen hvert år. Saldoavskrivninger er en skattefordel som Leieboerforeningen støtter.

– Profesjonelle aktører får saldoavskrivninger for næringsbygg, hoteller, kjøpesenter og kontor. Hvis profesjonelle utleiere også får dette, kan de få en årlig avkastning på seks prosent. Da er langsiktige investorer interessert, mener Aasen.

Liker ikke utleiekonsern

Fra en seng mellom et skrivebord og en bokhylle i et kollektiv i Oslo deler 32 år gamle Daniel Vernegg Leieboerforeningens opplevelse av forholdene på leiemarkedet. Men han er uenig i at utleiekonsern er svaret.

– Det kan sikkert bli mer ordnede forhold hvis større utleiere tar en større del av markedet.

Men prisen er at vi får aktører som gjennom å eie tjener penger på andre folks hjem. Dette er uproduktiv parasittvirksomhet. I stedet for at privatkapitalister blir steinrike, bør dette være en offentlig oppgave, og leiene kan gå til vedlikehold og oppgraderinger, mener han.

Dette er uproduktiv parasittvirksomhet

—  Daniel Vernegg, boligleier

I Norge for hundre år siden var halve folket leietakere, i byene ofte prisgitt gårdeiere. I Oslo gjaldt det 95 prosent. Snuoperasjonen startet med sterk offentlig styrt utbygging og har vært en enorm politisk suksess. Nesten 82 prosent eier i dag sin egen bolig og nyter godt av store skatterabatter – i år 63,6 milliarder kroner.

Men oppskriften har sluttet å virke – fordi terskelen på inngangsdøra er blitt for høy, fastslår Lars Aasen i Leieboerforeningen. Han setter sin lit til Husleielov-utvalget som ble bestemt opprettet i budsjettforliket mellom regjeringen og SV før jul.

– I dag bidrar eierlinja og skattefordelene bare til bobletendenser og er dypt urettferdig for stadig flere som står utenfor. En velfungerende leiesektor bidrar til en mer velfungerende boligsektor. Leiesektoren er kommet for å bli. Men i dag fungerer den ikke.

---

INVESTIGATE EUROPE

• Investigate Europe er en internasjonal journalistgruppe, støttet av Fritt Ord, som jobber sammen om europeiske tema. Amund Trellevik og Ingeborg Eliassen er norske deltakere.
• Denne saken er en del av prosjektet #Untaxed, som blir publisert i Vårt Land, i tillegg til Blast (Frankrike), Efsyn (Hellas), Il Fatto Quotidiano (Italia), Gazeta Wyborcza (Polen), Público (Portugal), InfoLibre (Spania), Der Tagesspiegel og Deutschlandfunk (Tyskland) og Telex (Ungarn). Alt om prosjektet på Investigate Europes nettsted, investigate-europe.eu

---